中原周报：住宅成交波动回落 房企年终业绩冲刺承压

近期，全国诸多城市对住房公积金政策作出调整，政策环境依然向好。然而，市场仍呈现波动，上周住宅市场成交量有所回落，房价也缺乏持续上涨的动力。接近年末，房企销售业绩冲刺在即，部分房企年度计划的完成压力较大。

货币政策取向不变。11月6日，央行发布第三季度中国货币政策执行报告，指出下一阶段将继续实施稳健的货币政策，坚持“总量稳定、结构优化”的取向，根据经济基本面变化而适时适度预调微调，增强调控的灵活性、针对性和有效性。

关于房地产行业方面，报告提出落实好差别化的住房信贷政策，继续支持居民家庭合理的住房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。整体来看，货币政策以及住房信贷政策将继续保持政策的连续性和稳定性。

多地放松公积金贷款。随着10月份中央层面对住房信贷以及住房公积金政策的放松，地方政府也积极响应，近期全国有多个城市对住房公积金政策作出调整。上海作为一线城市代表，于上周五宣布，对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，将参照首套房贷款政策执行。

目前，五年期以上住房公积金贷款利率为4.5%，相较6.55%的贷款基准利率约7折。在商业银行房贷利率难降的情况下，公积金政策的放松将对降低部分人群的购房成本效用显著。

住宅成交波动回落。尽管近期新房成交较今年前期水平仍有一定增长，且政策环境依然向好，但受10月商品住宅供应量明显下降的影响，市场成交又现波动。

上周，住宅市场成交量有所回落。中原监测的40个重点城市数据显示，商品住宅成交面积上周环比下降29%，各线城市均有明显回落，其中二线城市降幅最大。但是，较今年的周均水平，商品住宅成交面积上升14%，回暖迹象明显。

二手住宅市场表现类似，中原监测的21个重点城市数据显示，二手住宅成交面积上周环比下降14%，较今年的周均水平上升17%。预计11月成交走势有望保持平稳。

房价缺乏上涨动力。房价方面，中原领先指数系统数据显示，2014年10月，六城市二手住宅价格指数走势较9月明显好转，上海、深圳和成都的二手住宅价格指数均出现上涨，而北京、广州和天津的跌幅收窄。

上周，六城市中原报价指数涨多跌少，显示业主信心稳中有升，但从各地目前报价指数的水平来看，房价仍然缺乏持续上涨的动力。

房企业绩压力较大。接近年末，房企销售业绩冲刺在即，部分房企年度计划完成压力较大。在中原监测的九家标杆房企中，华润、金地及招商的前10月销售金额同比出现小幅下降，其余六家增幅在6%-33%之间。

而从年度销售计划完成情况来看，标杆房企整体表现不容乐观，除绿城及恒大完成情况较好之外，多数完成率仅达到七成左右。因此，年末房企业绩冲刺压力较大，利用政策窗口期让利跑量或将继续成为多数房企的理性选择。