一线城市楼市回暖明显 土地市场热门地块竞争加剧

在政策影响下，一线城市的土地市场正呈现逐渐回暖的迹象。在经历短暂低迷后，部分房企自9月份开始陆续出手拿地，而一线城市土地市场在10月开始回升。业内人士预计，随着政策松动、销售回暖，房企的拿地信心也有所回升，四季度部分房企或期待抄底入市，土地市场热门地块的竞争也将加剧。

拿地积极性有所回升

由于“十一”假期前出台的房地产信贷等一系列政策带动，楼市成交量有所反弹。开发商对于楼市预期提升也带动土地成交量增长。

中原地产统计显示，10月以来20大标杆房企中，保利、首开等房企已经分别出手拿地。事实上，从9月开始，包括万科、远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)在内的房企就已经连续多次拿地。中原地产分析师张大伟认为，从目前市场趋势看，土地市场仍将低位运行，但“抄底”的企业将有所增加。

尽管此前由于楼市销售低迷，房企曾放缓拿地节奏，但是从上市房企的土地储备规模看，三季度末品牌房企仍然“手有余粮”。万科就坚持谨慎投资的策略，今年1-9月公司累计新增加项目27个，按万科权益计算的占地面积约131.6万平方米，对应权益规划建筑面积约415.2万平方米。截至三季度末，万科规划中项目按权益计算的建筑面积约3879.2万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平。

统计显示，1-9月份保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)新拓展项目28个，新增容积率面积837.44万平方米，权益比例约76%，平均楼面地价3998元/平方米。截至9月末，保利地产的项目覆盖全国54个城市，共有在建、拟建项目231个，总占地面积4334万平方米，可售容积率面积8715万平方米，待开发面积4905万平方米，一二线城市占比超76%。

尽管品牌房企仍有资金实力扩充土地储备，但从上市房企的整体资金情况看并不乐观。根据同花顺iFinD数据计算，沪深两市房企前三季度每股经营性现金流量净值为-0.78元，呈现现金净流出的态势，且较去年同期下滑了约六成。但万科、首开股份等房企的现金流仍为正数，并较去年同期有所回升。

易居分析师认为，开发商对后市的信心在一定程度上有所增加，或将带动土地成交，特别是资金实力较为雄厚的企业遇到好的购地机会仍会积极出手。

一线城市回暖明显

上海易居房地产研究院数据显示，10月份10大典型城市土地成交建筑面积共计1354万平方米，环比上升35.3%，同比下降49.3%。今年以来，10大典型城市累计土地成交建筑面积增幅均处于负增长区间，且自6月份以来降幅持续扩大。业内预计，今年最后两个月里，10大典型城市累计土地成交建筑面积仍将弱于去年同期。

不过，一线城市的土地市场在10月份已开始回暖。中原地产市场研究部数据显示，10月一线城市土地成交27宗，合计成交规划建筑面积293.96万平方米。虽然因为长假影响，成交面积低于9月份，但成交均价已达到近两年的高位。27宗土地成交楼面价达到9367元/平方米，仅次于1月份的高点，溢价率达到33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到15906元/平方米，这一楼面均价更是创下了单月新高。

仅从北京土地市场来看，与楼市销售低迷形成了鲜明对比。伟业我爱我家市场研究院统计，北京市前十月共成交住宅用地44宗，比去年同期减少了4宗；规划建筑面积799.45万平方米，比去年同期减少8.5%；成交总金额达1181.3亿，比去年同期增长39.7%，平均楼面价为14777元/平方米，同比增长52.7%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，尽管2014年楼市成交惨淡，但北京土地市场由于受2013年余温的影响，在今年上半年成交热度依旧可观，宅地成交量、价格维持在较高水平，且土地成交金额和平均楼面价双双大幅增长。

业内人士认为，信贷政策松绑已经使一线楼市出现企稳迹象。随着未来各类救市政策的出现，四季度部分企业有望进入土地市场“抄底”。部分热点地块的竞争将比三季度有所增加。