中原地产周报：政策利好购房预期 住宅市场活跃回升

   上周，国务院常务会议要求重点推进6大领域消费，其中包括稳定住房消费。在近期各类松绑政策综合刺激作用下，“金九银十”传统成交旺季的市场表现较好，两个月新房成交量分列年内前两位。尤其在央行930新政的明显利好刺激作用下，10月市场成交活跃。未来的成交情况依然要看价格和房贷利率的走势，预计年底前新房成交量将基本保持平稳。

政策利好购房预期。在央行“930”信贷政策满月之际，2014年10月29日李克强总理主持召开了国务院常务会议，会议要求重点推进6大领域消费，其中包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。

在房地产市场尤其是住宅市场量价齐跌的背景下，此次国务院常务会议重点要求的“稳定住房消费”，可视为中央层面对房地产市场的官方表态，意味着政策托底楼市下行已经明确，并将在下一阶段持续推进，政策环境将迎来进一步利好改善。

宏观环境差异显著。2008年全球金融危机引发的楼市全面下行期间，中央采取了一系列救市政策，当时在各项政策的刺激下楼市迎来了强大力度的反弹。2008年救市效果之所以能立竿见影，除了政策本身大幅调整之外，离不开货币政策宽松的重要背景。而今年此前的定向降准对房地产市场未有较大影响，当前无论是货币供应还是社会融资规模，均与当年存在显著差距。

同时，虽然今年与2008年央行信贷放松取态相同，但实际执行有异。此次信贷放松能否真正落地，取决于商业银行自行确定。此外，从市场本身来看，今年价格调整有限，不利于市场成交的企稳复苏；多地商品房库存高企，打破市场供求平衡，将长期影响市场走势。正是由于目前房地产市场特征与过往有所不同，单纯寄希望于政策救市的历史或难重演。

住宅市场活跃回升。在近期各类松绑政策综合刺激作用下，“金九银十”传统成交旺季的市场表现较好，两个月新房成交量分列年内前两位。尤其在央行930新政的明显利好刺激作用下，10月市场成交活跃。

中原地产监测数据显示，10月40个重点城市商品住宅成交面积环比增长16%，较今年月均水平大幅回升28%，与去年市场高位基本持平，同比仅下降1%。分各线城市来看，一线城市表现突出，环比增长35%，较今年月均水平回升45%，而同比微降4%。

二手住宅市场方面，10月21个重点城市成交量环比下降近一成，这主要由于数据的延滞性以及“十一”假期影响所致。事实上，从近四周市场成交水平来看，逐周回升趋势已经十分明显，10月最后一周的成交面积环比增长11%，较今年周均水平大幅回升37%。

年底成交保持平稳。虽然从10月销售数据来看，930新政确实推动了成交回升（尤其是一二线发达城市）。但根据我们调研，多数城市一线销售人员反映此次新政所释放的利好影响已经基本消耗，未来的成交情况依然要看价格和房贷利率的走势。预计年底前新房成交量将基本保持平稳，大多数上市房企依然会积极采用“低价跑量”的策略来完成销售计划并积极消化库存。

考虑网签数据滞后的影响，即部分10月销量将在11月体现，我们因此预测11月40个城市新房销量将环比持平。考虑去年底的高基数因素，预计今年四季度重点城市新房销量将同比去年下降6%，而全年销售总量约下降一成。

上周，六城市中原报价指数涨跌各半，业主信心趋于平稳，房贷新政对市场信心的影响已基本被消化。目前六城市中原报价指数多高于政策出台前的水平，说明新政起到了一定的利好作用。

中原报价指数维持在目前水平徘徊，业主对房价回升的信心仍显不足。预计11月份，主要城市二手住宅价格仍将涨跌互现，难现全面回升。