中原地产：稳定住房消费 中央政策与08年有何不同？

在央行“930”信贷政策满月之际，2014年10月29日李克强总理主持召开的国务院常务会议要求重点推进6大领域消费，其中包括稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

在房地产市场尤其是住宅市场量价齐跌的背景下，此次国务院常务会议重点要求“稳定住房消费”。作为中央层面对房地产市场的官方表态，意味着政策托底楼市下行已经明确，并将在下一阶段持续推进。

继地方政府频频取消限购、发布各类刺激楼市政策之后，中央政府也频频出招，主要今年以来全国房地产市场尤其是住宅市场的成交低迷，以及大部分城市土地供求的低位运行，显著影响财政收入尤其是地方政府财政收入增长。根据财政部公布最新数据显示，受房地产市场成交额下滑等影响，9月房地产营业税406亿元，同比下降4.7%，前三季度仅同比增长3.8%。在地方政府性基金收入中，前三季度国有土地使用权出让收入同比增长16.6%，较去年同期增速（49.6%）大幅回落。

回顾2008年全球金融危机引发的楼市全面下行期间，中央采取了一系列救市政策，当时在各项政策的刺激下楼市迎来了强大力度的反弹，那么现如今，中央政策和当时相比有哪些异同，我们逐一来分析下。

第一，银行资金面宽松程度有别。2008年救市效果之所以能立竿见影，除了政策本身大幅调整之外，离不开货币政策宽松的重要背景。在2008年9月至12月间，经历了三次下调存款准备金率、四次下调基准利率。

而今年此前的定向降准对房地产市场难有大的影响，当前无论是货币供应还是社会融资规模，均与当年存在显著差距（见图1）。
第二，央行信贷放松取态相同，执行有异。2008年发布的国务院131号文件中提出“鼓励住房合理消费”，具体举措包括房贷首付比例调至20%、利率下限基准利率0.7倍。最主要的是政策出台后，各大商业银行所有商品住房类型均按此执行。

然而，此次信贷放松能否真正落地，取决于商业银行自行确定。央行“930”政策出台一个月以来，除了首套房认定标准放宽之外，房贷利率并未出现明显下调。目前，在银行实际执行过程中，不仅受到政策底线严格控制，同时往往出于资金成本、经营收益、风险控制等角度考虑，对具体个人执行不同的信贷方案。

第三，财政税收政策不同。2008年救市期间，全国范围内将营业税免征年限缩短至2年。

与之对比，本轮政策调整也已经对住房信贷政策全面放松，而营业税免征年限尚未调整，依然需要达到5年。在前期限购退位刺激作用有限，而信贷放松落地不易的情况下，近日营业税免征年限或将缩短的传闻四起。而一些地方政府，已率先采取财政补贴购房的方式开展托市。

第四，房价调整有差异。本轮无论是调整时间还是下跌幅度均不及2008年。当时中原二手住宅价格指数下行周期达到9个月，六大城市跌幅在7.5%~12.7%，而此次始于今年5月的指数下行经历了5个月时间，六大城市跌幅仅在0.9%~6.3%。价格调整有限，不利于市场成交的企稳复苏。此外，多地高企的商品房库存，打破市场供求平衡，且将长期影响市场走势。

第五，外围因素大为不同。当时，在政策全面放松的情况下，各路资金涌入楼市，投资性需求异常活跃。而当下，无论是资金还是投资性需求进入楼市的外围因素影响较多。首先，本届政府持续推进的反腐工作，对房地产市场尤其是高端产品领域冲击明显。其次，不动产登记工作的稳步展开，以及房地产税立法进而全面开征房产税的预期，影响市场投资需求。最后，随着居民金融理财渠道的不断拓宽，房地产价格涨幅收窄、流动变现能力较差的局限性凸显，也对资金的涌入带来较大分流影响。

虽然今年以来从地方政府放松限购出台措施刺激楼市，到中央银行松绑信贷和中央政府维稳楼市的政府取态来看，房地产宏观政策的托底明显。然而，目前房地产市场特征与过往有所不同，单纯寄希望于政策救市的历史或难重演。加之，宏观政策的取态也有差异，将使得本轮各类救市政策能否真正奏效有待观察。