亚豪研究：9月别墅成交持续低迷 政策救市初露端倪

    9月的北京别墅市场，伴随着秋风渐起，也飘散出淡淡的凉意。据亚豪机构数据显示，9月北京别墅市场共实现成交149套，成交面积5万平方米，环比分别减少39%、25%。而从附表北京别墅市场量价趋势图中可以看出，今年来别墅市场成交量持续低迷，甚至已跌至2011年调控伊始年度的状态。

    在连续两年成交旺盛之后，为何今年北京市场开始转凉了呢，亚豪君认为，今年这个年份“不一般”。一方面宏观经济环境持续低迷。进入2014年以来，国内宏观经济数据全面低迷，金字塔顶尖人群财富缩水，大额投资置业需求萎缩；另一方面今年高端需求出现断档。自2011年起，在经历了长时间的限购调控之后，别墅具备购买资格人群的绝对数量不断减少，新增补充速度较慢，造成2014年逐渐进入需求断档期。需求的萎靡也直接导致了供应意愿的低迷。9月北京别墅市场仅有两个项目入市，相比上月减少了3个，两个项目共新增住宅产品92套，环比减少了63%。

    虽然成交情况不尽如人意，但是别墅时间的价格可是一直持续坚挺。据亚豪机构数据显示，9月别墅市场成交均价为37897元/平方米，环比上涨4%。从较长期情况来看，2011年调控之后北京别墅市场价格出现一段时间平稳发展，但是自2013年开始，这一态势被打破，别墅市场价格开始出现快速上涨，并且在2014年6月首次突破4万元大关。

    对此亚豪君认为，都是成本“惹的祸”。土地价格的飙升使得别墅项目成本高居不下，尤其是近两年来，由于低密度地块的稀缺，使得这类土地成本屡创新高，这也是2013年来别墅价格快速上升的直接原因。

    9月数据虽然透出凉意阵阵，但其中也不乏暖人心的“小火苗”。例如，9月入市别墅项目当中，保利海德公园取证价格高达9万元/平方米以上，由此可以看出，目前政府对于高端项目拿证价格的管控已经取消。进而可以猜测，虽然北京调控新思路中对于高端市场由“有市场”变为“有调控”，但亚豪君认为，调控可能是“调紧”，也可能是“调松”。在经济环境持续疲软的背景之下，房地产又成为救市良方，近期信贷政策以及普宅标准的调整就被认为是调控逐渐放松的“开口”，虽然这两项政策对于别墅市场而言作用较小，但更多的是起到提振市场信心的作用。在政府逐渐放水之后，预计别墅市场供需情况或将出现好转，而市场价格仍将一路走高。