北京房协：2012年商品住房成交量增价稳

2012年全年房地产市场数据发布现场

一、2012年住房市场回顾

（一）住房市场成交量增价稳

商品住房成交量增长36.9%。根据北京市住建委网签数据，2012年全年，北京市商品住房共签约23.0万套，同比增长36.9%，其中新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套，二手住房成交量相当于新房的1.4倍。

商品住房成交均价总体平稳。全年北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。

（二）房地产市场调控取得了明显的成效

住房资源配置不断优化。2012年23万户家庭通过商品住房市场有效解决了住房问题或改善了居住条件，这些家庭基本上都是自住性需求，投机投资性需求基本上被挤出。全年居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是改善型需求，由于严格的限购政策，不仅有效地将投机投资性购房挡在门外，而且很多改善性需求，是通过出售已有的住房获得购房资格，如卖旧买新、卖旧买旧等方式，从而在改善住房条件的同时也释放出了大量的存量房源，促进了住房资源的合理流动和优化配置。

普通住房供应充足有效满足了刚需。从结构来看，2012年住房市场呈两个“二八开”：五环外成交量占86.5%，成交均价为1.76万元，同比下降2.1%；140平方米以下户型成成交量占80.1%，成交均价为1.73万元，同比下降3.2%。这表明市场上供应的大部分房源是适合刚性需求的普通住房，这些房源主要分布在五环外的发展新城，这些区域住房供地充足并以普通住房为主，房价稳中有降，并且近几年轨道交通快速发展，市政条件不断改善，有效满足了首次置业型的刚性自住需求。

二、怎么看近期市场翘尾行情

从交易数据看，10月下旬以来，市场出现翘尾行情，购房人也真实的感受到有些位置好定价又相对合理的项目开始热销了，并且价格比2012年年初有一定程度的上涨。为什么严格调控的背景下市场出现了这样的变化呢？我们怎么看待这个市场变化呢？

翘尾行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。2012年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来的低位水平，企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。2012年二季度以后，积压的刚需开始释放，同时随着宏观货币政策的适度宽松，央行两次降准、两次降息，进一步刺激成交放量，某些区域房价开始触底回升，但实际上回涨空间仍然也是有限的。如通州的京贸国际城(楼盘资料 业主论坛) 、朝阳的远洋一方(楼盘资料 业主论坛) 、大兴的顺驰领海、顺义的香悦四季(楼盘资料 业主论坛) 、昌平的北街家园等项目，价格还是低于本轮调控前的水平的，并且，不少项目是由调控之前的毛坯房改为非毛坯修，品质有所提升。

市场翘尾是多重利好因素集中体现。主要是市场外部因素影响下，预期有所改变，一是居民对未来收入增长的信心增强了，二是预计明年信贷政策会有所松动，三是认为城镇化会进一步推动房地产业的发展，四是认为房地产调控政策基本稳定了，不会继续再出新政了，等等，这些因素综合作用吧，使得改善性需求和刚性需求都加快了入市节奏，个别项目以及个别媒体的过度渲染，又反过来进一步加重了这种预期的改变。

三、今年的住房市场以稳为主基调

市场利好因素提前释放，效果会逐步减弱。我们认为，年末翘尾的上升行情，具有阶段性，且幅度也是有限的。这是因为，推动翘尾行情的利好因素是影响到预期层面，在年末的时候有一定的透支，短期内影响较大，但随着时间的推移影响力也就逐步弱化了。

今年市场供应比较充足。根据我们对市场上在途项目的跟踪监测，目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平米，因此预计能形成新增供应10-12万套，要明显高于2012年的8.9万套，再加上二手住房的盘子在不断扩大，也会一定程度增加二手房源的供应，因此商品住房的总体供应是没有问题的。

保障对市场的影响将由量变逐步到质变。“十二五”期间北京计划建设100万套保障性住房，这个规模相当于北京2004-2012年9年的新建商品住房成交量。随着开工建设的推进，将有越来越多的保障性住房达到配租配售条件，市住建委明确表示将在三年内全部解决轮候家庭。这将有效分流本市刚性自住需求。

中央和北京对房地产调控的态度非常坚决和明确。近期中央经济工作会表示要坚持房地产调控政策不放松，住建部关注到了近期少数城市房价上涨的情况，表示要对房价上涨过快的城市问责。市住建委也表示今年将保持房价的基本稳定。北京对限购的执行机制不断的收紧和完善，市住建委12月17日明确补缴社保在购房资格审核中不予认可，对限购政策的执行不断从严，释放出调控政策将进一步从紧的信号。

综合以上因素，我们预判2013年北京商品住房市场仍以稳字当头，因此，我们呼吁社会各方认清调控形势，共同珍惜来之不易的良好市场局面，这种稳定的市场环境是企业健康持续发展的基础，企业切忌盲目跟风涨价，购房人也没必要恐慌，要理性购房。