房地产跨界“捡钱”期已过 部分企业“逃离”房地产业

    房地产行业环境的日趋严峻，让不少“黄金十年”跨界捡钱、原本只想“分一杯羹”的外行企业陷入资金危机，房地产业务出现亏损，甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。

  就在8月底，重庆资本巨头隆鑫集团旗下隆鑫地产，被曝多个项目陷入停工状态，或将转手重庆新城开发建设有限公司，全面退出地产业务。而此前的7月份，南京新百发布公告称，今后将集中精力突出主业，逐步退出房地产业务。

  “他们缺乏对行业的足够了解与判断，在真正操盘之后才发现事实远远没有想象中的那么简单。”

  前7个月楼市股权交易超60宗

  在上海联合产权交易所本月挂牌的产权项目中，包括光明食品集团旗下桐庐飘鹰置业有限公司51%股权、国家电网公司下属北京华中园房地产开发有限公司50%股权、中国电子信息产业集团有限公司下属潍坊科信房地产开发有限公司100%股权、上海中虹(集团)有限公司旗下镇江虹孚置业有限公司100%股权以及21929万元债权等都悉数在列。

  全部或部分退出房地产业务成为了这些把房地产作为副业的公司眼下做出的共同决定。“房地产作为这些公司的非核心资产，在今年被剥离的现象比较普遍。”克而瑞研究中心分析师杨科伟表示。

  今年5月，则有南京中北(集团)股份有限公司公告称，旗下南京中北瑞业房地产开发有限公司已经以1.24亿元转让给明发集团，退出地产业务。同期，北大荒也宣布，由于市场前景不佳，将终止与呼伦贝尔天顺房地产开发有限公司联合开发海拉尔“天顺新城”房地产项目合作关系、退出“天顺新城”房地产项目的议案。

  此前，还有金发科技、南京高科、水井坊、TCL集团等上市公司也已经纷纷表态，将专注主业，逐渐剥离房地产业务。此外，还有部分企业挂牌出让旗下房地产项目。根据北京产权交易所网站的信息显示，8月份仅北交所挂牌的房地产行业项目就占到全部挂牌项目的1/3,其中，超过80%的挂牌项目都为非房地产主业企业所有。

  “从我们的监测来看，从今年年初至今，房地产行业的规模股权交易确实有所增加，同比去年增加了至少两成，涉及资金超过百亿元。”北京产权交易所一位负责人在接受媒体采访时明确表示。

  另有机构统计，今年前7个月楼市股权变动频繁，规模股权交易已经超过60宗，披露的交易值也超过200亿元。

  “这才刚刚开始，后续有可能还会增加。”中原地产市场总监张大伟向记者预测称，“之前房地产非主营业务的企业，进入房地产行业的数量太多了。现在黄金十年过去了，房地产暴利结束，对企业经营的要求越来越高，那些主营业务非房地产的企业精力也有限，可能会发现这个行业越来越难做，离开房地产行业会越来越多。”

  8年105家上市企业退场

  在易居中国高级分析师薛建雄看来，楼市“黄金十年”后的这一波“退房潮”,大约始于2012年。

  “2009年、2010年这两年房地产比较热闹，所以2010年、2011年这两年外行进入房地产行业的特别多。”

  薛建雄告诉记者：“到了2012年、2013年的时候，这些外行的开发商就被套得很难受了，2013年认为能解套但是很难解得了，就算是房价上涨了，但是平摊了专业技术水平，还是赚不到钱，还是会亏钱。所以去年有一些趁市场好就解套了，还有一些没解套的现在亏得更厉害。”

  一项公开的数据是据Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家，也即8年间，有105家，约44.1%的涉房上市企业选择了“脱离房地产”。

  这105家撤离楼市的上市公司从事的主营业务主要分布于商业贸易、公共事业、化工、农林牧渔、医药生物、纺织服装、食品饮料等行业。其中，商业贸易“涉房”企业最多时高达37家，化工行业“涉房”企业达21家，公共事业、医药生物“涉房”企业分别达18家，交通运输、纺织服装、农林渔牧、食品饮料的“涉房”企业数量，则分别为17、13、13、12。

  “拿块地就捡钱的时代已过去”

  杨科伟具体分析道，这几年一直有主业非房地产的公司进入这个圈子，除了公司有追求业务多元化发展的目标之外，资本的逐利性以及房地产行业平均收益高是其涉足房地产行业的重要原因。

  在杨科伟看来，这种贸然进入带有一定的盲目性。“许多公司觉得只要拿到块土地就能赚钱，至于设计、开发等环节都无太多的技术含量。与此同时，由于他们对于房地产行业涉足还是带有投资的心态，大多不会倾注太多的投入，比如专业人才团队的组建，这也使得他们缺乏对行业的足够了解与判断，在真正操盘之后才发现事实远远没有想象中的那么简单。”他说，随着房地产行业今年行情的持续低迷，这些参与度不深的公司选择退出也是意料之中的事情。

  一家房地产上市公司内部高层私下向记者透露，眼下靠传统方式来运作房地产开发的难度已越来越大，需要适度地多元化来“补贴”主业，他尤其提到了金融领域。“比如用基金的模式来做房地产就是一种业务上的创新。”他说，“现在我们已经在尝试中，且会逐渐放大这一部分的业务比例。”

  中原地产市场总监张大伟将外行企业“退房”的原因作了总结：“我们做过一些分析，主要原因很简单，从资金成本、资金价格上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能弃房。”

  张大伟称，随便拿块地就捡钱的时期已经过去。“行业利润降低了之后还是需要专业型的公司，只有专业型的公司才可能做到比行业平均利润高一些。房地产行业优胜劣汰，肯定会导致一些企业离开这个市场，这才是一个行业正常的标准形式，不可能只要进入这个行业就赚钱，那这本身也是一个畸形的市场。”

  薛建雄告诉记者：“这些外行本来认为房地产很容易做，结果进来发现不那么容易做。”

  不过事到如今，非房地产主业企业尽管有心退出，却或已经陷入了无人接盘的困境。北京产权交易所一位负责人就曾公开表示，目前房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题，因此买方需求并不旺盛。与2011、2012年相比，企业通过交易所转让房地产项目的热度已经下降了。而中信证券房地产分析师丁勇文则评价认为，目前挂牌转让的大部分房地产资产，属于“盈利不高”的资产，无人接盘也在意料之中。