北京试水物业新模式 从 “包干制”换成“酬金制”新制度

  9月13日，周六下午，通州区祥云天地家园（又名摩卡空间）小区，一张蓝色的告示贴上了小区门口的宣传栏。告示上一张表格满是数字——“物业人员工资79041.97元、保安部餐费3600元、自来水费700.7元、交通费154.7元……”

    这是一张“阳光助业和业委会2014年8月财务收支明细”，8月，祥云天地小区刚刚更换了物业管理公司，而将账目明细公布给业主，也是小区首次。

    自小区建成至今，小区业主已经换过四五拨物业，这一次格外不同，物业从“包干制”换成了“酬金制”。两字之差背后，却是物业理念的千差万别。

    【变化】

    多年“枯泉” 终于有水了

    新华大街向东，玉带河西岸，祥云天地家园小区的入口隐匿在一条窄街之中。11月，这个小区将满“十岁”，从外观看，小区高楼的外立面，多少有些破旧。

    走到小区门口，却能看到一点新气象，黄黑相间的道闸，漆色还闪着崭新的光。走进小区，能看到各个单元都在更新楼门，电梯中则是新装的监控摄像头，消防通道边立起了栏杆，防止车辆占道停车……这一切改变，全发生在2014年8月之后。

    “最明显的变化就是环境，原来小区绿化没有这些灌木，都是新物业来后才种的。”中午12点，小区业主徐女士推着孩子在小区的花园中散步，她的身边，是一处圆形的喷泉池，由于年久失修，已多年没能喷水：“新物业来了，把喷泉修好了，也算看到喷水了，还加装了护栏，防止小孩摔倒，确实能看到不少变化。”

    由于对老物业服务的不满，8月，小区更换了新的物业管理公司——阳光助业物业管理有限公司，与以往的物业公司不同，阳光助业公司是一家“酬金制”物业。

    所谓“酬金制”，是从预收的物业管理费中，按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业，其余用作物业的管理和维护支出，而目前社区中最常见的物业管理形式，则被叫做“包干制”——收上来的物业费剩多少，都归物业公司所有。

    “包干制的问题在于，物业公司有动力去尽力减少在物业服务上的投入。”阳光助业物业公司经理人路军港举例，假设一个小区的物业费总额为每年100万元，“酬金制”物业的收费模式是，先与业主约定好一定的酬金数额如10万，剩余的90万，其支出由业主共同决定，“例如保洁一年花多少钱，绿化一年花多少钱，都由业主决定，物业只是个执行人。如果这钱一年用不完，可以转到下一年继续用，所有这些钱，都存在业主所有的账户中，而不是物业的账户里。”

    包干制物业的做法则是，刨除各项物业管理支出后，所有剩余都归物业。

    “所以包干制物业会尽力压缩物业的成本，这样自己就能多拿一点。但物业成本下去了，服务水平就要下降，业主不满意，就不交物业费，物业只能再压缩成本，这就陷入死循环了，很多小区的物业越干越差，就是这个道理。”路军港曾经也是某小区的业委会主任，是“与物业干仗”的人，如今投入到物业管理的事业中，他的一大目标就是推广“酬金制”的阳光助业模式。