易宪容：中央与地方就房地产开始暗博弈 费思量

    新政府上任之后，对于房地产政策基本上是萧规曹随，所以对上一任政府留下的房地产政策基本上没有表达多少意见，只是在保障房建设及棚户区改造上多加了一些力。既然以房地产拉动的经济增长模式不会改变，这就是有了2013年国内房地产市场快速增长。

　　但是，天有不测之云，国内外金融市场之变化，这种增长不可持续的房地产市场从2013年下半年开始就出现了调整，而这种调整延续到2014年则成了一种大势。即国内房地产市场的周期性调整全面开始，房地产市场的预期也出现全面逆转，由此，房地产市场的风险及供求失衡也全面表现出来。

　　所以，在过去的近一年时间里，各地已不断传出地方政府暗地里放松限购的消息，直到今年6月，內蒙古呼和浩特才成为首个正式宣布取消限购的城市。看到呼和浩特取消限购没有得到中央及民众的指责，各地方政府纷纷模仿，并演出了一场又一场地方政府放松楼市限购限贷的闹剧。目前，在过去几年已经实施限制政策的46个城市中，目前已有37个城市实行不层面的房地产政策放松。比如，有些地方政府鼓动舆论围攻货币政策，有些城市将回购商品房，有些用财政补贴购房者等，地方政府托市之意图十分明显。其目的当然是让当前的房价顶在天花板上不下跌，然后以此来影响地价，来增加地方政府的土地财政。

　　对于地方政府五花八门的房地产救市政策，看上去中央政策不动声色，地方政府都以为中央政策会重新回到经济“维稳”轨道上，还会如早几年那样通过过度的信贷扩张来增加固定资产投资，以房地产来拉动整个经济的增长。这就有了早几个月地方政府千方百计对房地产政策的放松，希望以此来拉动土地市场及地价。

　　但是，很多地方政府并没有看到中央重申经济发展重要性时提出“三个必須”，即经济发展“必須是遵循经济规律的科学发展，必須是遵循自然规律的可持续性发展，必須是遵循社会规律的包容性发展”。这是当前经济增长的新常态。也就是说，经济维稳没有什么不可以，问题是这种维稳能够便符合经济发展内在性吗？能够符合自然发展的内在性吗？能够让整个社会各阶层民众都能够分享到其增长之成果吗？

　　很显然，当前国内的经济“房地产化”，它是与这三个“必须”相悖的。因为，当前“房地产化”经济已经造成了产业结构、消费结构、投资结构、金融结构等方面的严重失衡。这种经济增长是不可持续的。还有，“房地产化”经济只是在传统的经济上打转，而且是严重损害环境、超支未来的经济，当然不符合自然规律。再就是这种“房地产化”经济也导致国内居民收入分配严重不公、政府官员贪污腐败严重、社会矛盾冲突四起等。因此，“房地产化”经济的调整是趋势也是必然。

　　因此，中央在不动声色的情况下，宣布《不动产登記暂行条例》公开征求意見。对于这个条例，早些时候市场一直在传言，短期内不会出台。地方政府也透过这信息，全面放松房地产市场各种调控政策。但是，当前中央政府这一招，不仅在于全面地摸清国内住房市场情况，尽其量地让国内住房市场的信息公开透明，而且它更是房地产税征收的基础。

　　我早就指出，房地产税作为现代房地产市场最为重要的经济杠杆，如果能够制定一种公平公正的房地产税收政策，那么无论是对房地产市场宏观调整还是对房地产市场腐败将会起到重要的作用。而房地产税的公正公平就得建立在一个清楚透明的税基上，或对房地产市场进行全国性普查。这就是《不动产登記暂行条例》施行后的最为重要的功能。也就是说，《不动产登記暂行条例》公布实施了，房地产税的征收会远吗？

　　还有，国务院开始对近几年土地管理利用情况进行专项审计。这次大审计范围一直下到县级，主要针对2008年至2013年五年内的土地出让金收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法情况进行审计，所涉机关包括财政、国土资源、住建、发改委、林业、农业等在内的多个系统。而这次土地大审计不仅要治理地方政府腐败问题，也要医治地方“土地财政”问题。而“土地财政”解决不仅在于来医治及挤出房地产市场泡沫、来化解地方政府融资平台之债务风险，也涉及中国的地方财政制度重大改革。而这方面又与房地产税征收有关。

　　可以说，对于不动产登记条件及土地管理大审计这两个方面，如果中央政府相关的制度设计的合理（不过，从条例向社会征求意见，就说明了制度设计有了好的开端），那么它既是房地产市场的长效机制，也会对当前房地产市场造成巨大的影响。中央政府与地方政府房地产市场博弈就从这里开始。