房地产行业:土地市场趋冷之势不改

 淡季中土地市场景气度下滑延续
    2014 年1-7 月,300 城市土地成交建筑面积10.14 亿平米(累计同比-18%),土地出让金11310 亿元(累计同比-7%),增速继续放缓;宅地成交建筑面积4.87 亿平米(累计同比-18%),宅地出让金9110 亿元(累计同比-4%)。单月来看,2014 年7 月,300 城市宅地推出规划建面7427 万平米,成交规建面5254 万平米,出让金980 亿元,楼面均价1868 元/平米,平均溢价率约8%,较6 月上升3 个百分点,但从我们跟踪的宅地推出/成交比来看,宅地市场景气度降至近两年来最低点。
    城市土地概览(2014 年7 月)
    一线城市:成交环比增加因基数较低,住宅用地市场难言活跃:一线四大城市合计推出地块建面589 万平米(环比+155%,同比-18%),而住宅用地供给环比仍然下降。成交建面474 万平米(环比+214%,同比-38%),出让金266 亿元。总体来看,受到6 月基数较低影响,7 月一线城市整体的土地市场成交环比增加较大,但是从同比数据来看,一线城市整体的土地市场成交仍十分冷清。
    二线城市: 住宅用地供需均回落,城市间继续分化:35 个二线城市推出地块建面5061 万平米(环比-20%,同比-31%),成交建面4366 万平米(环比-12%,同比-33%),出让金664 亿元,平均溢价率7%。而二线城市住宅用地成交溢价率达到近两年最低值,多数宅地均以底价成交。重庆、西安、武汉等城市1-7 月住宅用地累计成交建面均超1000 万平米,而宁波、大连、呼和浩特等城市则均低于200 万平米,分化趋势十分明显。
    三线城市:需求趋冷,住宅用地成交量跌价平:246 个三四线城市推出地块建面12902 万平米(环比+13%,同比-1%),成交建面6767 万平米(环比-27%,同比-43%),出让497 亿元。三四线城市住宅用地成交量升价跌,楼面价连续六个月在每平米千元水平震荡。
    地产公司土地投资综述(2014 年7 月)
    我们统计的一线房企获取的土地总建面56 万平米(一线/二线/三四线城市分别累计占比17%/51%/32%),环比降69%,地价款42 亿元(一线/二线/三四线城市分别累计占比40%/43%/17%),环比降31%,单月的土地投资规模创近两年来新低。我们统计的二线房企获取土地总建面90 万平米,环比增49%,地价款18.5 亿元,环比增104%,环比数字较高主要因为6月基数较低,整体来看土地投资意愿仍然较弱,部分房企连续多月未拿地。
    风险提示
    重点城市土地价格仍然较高影响行业利润率。