广州郊区旧改热潮 中铁建落子南沙与时代布局增城

秋色渐渐浓郁，羊城“地市”凉意也尽显，与一旁的广州旧改火热形成鲜明对比。如今不止主城区旧改项目深受追捧，身处郊区的旧改也迎来不少房企争相追逐。

短短两天之内，便有两个旧村改造项目确定了合作企业，均为郊区的旧改项目。

10月12日，经广州南沙坦尾村成员代表表决，通过中铁建为合作企业，涉及用地面积23.09万㎡，总投资预算约9.63亿元；10月13日，广州市增城区官湖村经济联合社就官湖村旧村更新改造项目进行表决，通过时代中国中国为旧改合作企业，总建筑面积66.81万㎡，改造总成本约为63亿元。

中铁建作为老牌央企，具有设计、建筑、资金等多方面的资源，在旧改方面有着得天独厚的优势；而时代中国作为广州本地房企，入局广州旧改已久，也不乏操刀旧改的经验。此次分别入局的南沙坦尾村、增城官湖村，对这两家房企也都有诸多意味存在。

中铁建的南沙布局

此前于8月26日，南沙黄阁镇坦尾村以公开招商方式引入南沙区黄阁镇坦尾村更新改造项目的合作企业。

据公告显示，坦尾村更新改造项目位于位于蕉门河中心区与明珠湾起步区的衔接地带，改造范围的平面界址为东临金茂湾，西邻梅山工业区，北至梅山，南邻蕉门水道。该村集体经济组织成员在册总人口为2295人，改造范围面积约为23.09万㎡，改造成本（不含融资地块出让金额）为9.63亿元。

值得注意的是，根据《南沙区黄阁镇坦尾村城市更新片区策划方案》，复建安置总量中村民住宅和集体物业权益面积占比较大。

实际上，中铁建布局南沙坦尾村早有迹象。2018年12月24日，广州南沙区黄阁镇的一宗地块以底价52.6亿元成交，竞得人为广州南沙中铁实业发展有限公司（中铁建）。该地块便是坦尾村在黄阁南路以北的自留地。

目前，该项目案名为中国铁建海语熙岸，已于今年6月24日获批。整个项目由6宗小地块组成，建设内容包括21栋住宅、1间幼儿园、1间小学、4栋办公楼和大型商业中心。总用地面积超17万㎡，计容建面超55万㎡，未来将建成集商场、写字楼、高档公寓于一体的商业综合体，以填补片区商业配套的空白。

据了解，这也是中铁建在广州布局的首个旧改项目，此番落子南沙，许是中铁建多方考量后的结果。

往前回溯，其实南沙一直都是中铁建在广州布局的重点，双方的渊源由来已久。自2015年以来，中铁建几乎每年都会在南沙拿地扩储。

从表中可窥见，中铁建在南沙大多为底价拿地，2018年之前，金额最大的也只有12亿。如今在旧改上斥资近60多亿，也可以看出中铁建此次南沙旧改的野心所在。

一直以来，中铁建虽然在PPP、工程建设、一级开发等方面优势显著，但和房地产开发之间互相的联动仍有所不足，没有把这部分资源优势完全发挥出来。

此前中铁建方面就曾表态，应该在一线、部分强二线城市的城市更新、一级土地开发等方面发挥更大作用。

时代中国广州旧改

此次确定合作企业的另一旧改项目为增城官湖村旧改，据称时代中国也是介入已久。该项目位于位于增城区西南部，新塘镇中部，北接永宁街镇，东临仙村镇，南部有东江，临近13号线地铁官湖站，距离新塘TOD仅一站。

招标文件中，该项目改造总成本约为63亿元。旧改数据显示，官湖村旧改涉及户籍 537 户，共 1312 人。总用地面积66.77公顷，总建筑面积66.81万㎡，现状建筑总量 1520 栋。

项目涉及公建配套及市政设施2处，其中小学1处（增城区官湖学校），幼儿园1 处（官湖幼儿园 ），不可移动文物1处（官湖刘氏大宗祠）。

招标公告显示，项目改造后村集体土地将转为国有土地，意味着村民的回迁房在补交相应的土地出让金后可以上市销售。

根据官湖联社发布的内容，官湖村未来将要规划体育和商业综合体，打造华南地区唯一的国际篮球联盟中国体验中心。

观点地产新媒体查阅获悉，除了官湖村这一旧改项目之外，时代中国今年还签约了花都横潭村（河西联社）、从化区江埔街禾仓村、番禺沙湾镇福涌村等3个旧改项目。

事实上，时代中国自2010年涉足旧改以来，步伐就没有停下过。据不完全统计，时代中国在广州至少参与了10个旧改项目，包括红卫村、金坑村、石湖村、安平村、天河程界西村、化工厂旧改等，成为目前参与广州旧改项目数量最多的房企。

时代中国行政总裁兼执行董事岑钊雄在2019中期投资者会上也再次强调，城市更新业务将成为时代中国中国未来利润稳步增长的重要支撑。

其2019年中期业绩报告显示，上半年时代中国新增来自城市更新业务的收入为6.41亿元，主要来自于广州金融城旧厂项目和佛山里水洲村项目。

截至2019年上半年，时代中国中国持有城市更新项目数量为85个，总用地面积约1236万㎡，预计可转化为土地储备为建筑面积约2801万㎡。

其中有44个项目将可能在2019-2021年完成改造，总用地面积约534万㎡，可以实现土地储备建筑面积约1247万㎡，另外尚有41个项目，已签订合作意向书，将可能在2021年后完成改造，预计总规划建筑面积1554万㎡。

在2019年中期业绩会上，首席财务官黄永年介绍，今年上半年时代中国成功转化的城市更新项目有4个，与去年全年相同，总货值近319亿元。

广州旧改提速中

旧改项目的接连落地，也预示着广州旧改处于提速进程中。根据今年8月份公布的相关数据显示，广州市已批未完工项目251个，其中旧村项目38个，面积为1742.64公顷；旧厂改造项目213个，面积1383.88公顷。

上述提及的南沙区，与广州主城区相比，旧改进程起步虽晚，但后续加速动力较大，目前已有6条旧村公开招标改造合作企业；而同处于郊区的增城区到目前也已有35个旧村纳入改造，涉及新塘、永宁、朱村、中新、荔城、石滩、派潭等片区，近乎全域覆盖。

与此同时，广东省、广州各区域的旧改规划、政策等也在不断落定。

其中，于2019年8月28日出台的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，是广东省5年内的纲领性文件，聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等重点难点问题。

而最新的消息是于10月11日，广州市规划和自然资源局增城区分局颁发了《关于进一步加强市场主体参与我区旧村改造监管工作的函》。该函件提出，严禁企业提前介入旧村改造。此外，旧村庄合作类全面改造项目在引入合作意向企业前，各镇(街)一律不得组织开展基础数据调查。

在此之前，南沙区旧改新规提出，旧村庄全面改造项目可开展建设用地置换；番禺旧改公布了新补偿标准公布，被补偿人可一次性获得18个月临时安置费；白云区的全面改造程序指引，所有旧改项目须经政府部门批复后，再通过政府公共交易平台选择合作企业参与……相关政策在不断落实，同时也拉动着旧改进度条。