深圳城中村白石洲拆除重建 14年旧改计划将成现实

　　深圳著名的城中村、有“旧改航母”之称的白石洲终于要拆除重建了。从2004年提出要旧改至今，长达14年的白石洲城市更新计划即将成为现实。

　　白石洲的由来

　　“海湾沙洲，山顶白石”，根据地方志记载，村前小山顶上悬立的一块大白石头是白石洲地名的由来。这片0.6平方公里的土地早已被符号化。白石洲横跨深南大道。路南是真正的白石洲村，紧邻世界之窗、深圳湾公园。路北则是此次列入拆迁重建范围的上白石、下白石等四个自然村。南北片区统称沙河五村，隶属沙河街道。和深圳其他地方一样，本地人是这里的“少数群体”，外来人口占绝大多数。

　　对于原住民而言，白石洲是故土、辛酸过往和通往未来的船票;对于“深漂”而言，它是梦开始的地方;在城市管理者看来，它如同深南大道上的脂肪瘤;在艺术家和学者眼里，这里又是创作和研究的沃土……白石洲如同一块五色石，不同的话语体系在这里交织。即便是一个初来乍到者，也很容易融入这里。地铁1号线白石洲站A口出来顺着沙河街往前走，一路上有便宜又美味的小吃，廉价而实用的生活用品……，随处可见的握手楼、亲嘴楼，狭长的菜市场如同一条毛细血管连通整个社区。高峰时期，这里住了15万人，被称为“深漂第一站”。

　　清租难题

　　然而6月份开始，搬家的车辆、拉着行李箱的人却成了沙河街最寻常的景象。一纸清租通知证明了白石洲十四年间断断续续的拆迁传闻突然成为现实。官方数据显示，白石洲北区四村原有居住人口8.3万，自6月30日清租开始以来人口持续减少。截至9月10日，合计减少28731人。

　　商户和学生家庭是受冲击最大的两个群体，很多商铺门口都挂上了清仓甩货的招牌，许多学生家长也感到措手不及。深圳学位紧张众所周知，作为城中村的白石洲却为众多打工子弟提供了入学机会，原因之一就是附近的富裕家庭大多选择让子女就读私立学校，给公立校空出不少名额。一位家长告诉记者，深圳实行积分入学，别的地方可能二百多分都入不了学，在白石洲三十多分就够了。虽说白石洲改造现场工作组表示，拆迁不涉及学校拆除，学生上学不受影响。但家庭搬迁，却意味着生活成本和时间成本的大幅上升。因此，在拆迁初期他们的反弹也最强烈。

　　对于白石洲城市更新现场工作组而言，这些矛盾有些在情理之中，有些在意料之外。工作组表示，根据深圳市以往惯例，清租期一般为两个月，白石洲已经多给了一个月。但对于租户而言，大规模拆迁带来的房租上涨是他们不得不承受的“阵痛”。

　　和每一次大规模拆迁一样，造富神话是最能吸引眼球的。2018年12月28日，深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后，白石洲将诞生1878个亿万富翁的消息在网络上传得沸沸扬扬。而今天，“深圳著名城中村拆迁重建”更是登上了微博热门话题榜。

　　据当地一位已经签约的村民透露，他家的拆迁面积在1200平方米左右，按照1：1.03的补偿标准，拆迁后将得到15套回迁房，其中7套是公寓。

　　但像他这样的“大户”并不多。白石洲实业股份合作公司是此次旧改的申报主体，公司董事长池伟琪告诉记者，1878户是本地村民的总数，当地家庭的平均物业面积在五六百平米，面积超过1000平方米以上的村民不会超过20%，一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不能成立。

　　但拆迁之后的回报，显然是足够丰厚的。据悉，白石洲目前的二手房按楼梯房、电梯房区分，每平方米单价在65000~75000元之间，而周边华侨城的房价则在10万元左右。突然而来的巨大财富令人羡慕。但是，对原住民来说，这一天等待了太久。

　　土地是问题根源

　　1959年，由于边防需要，当时的佛山专区农垦局在沙河五村组建了沙河农场，后来农场划归深圳市管辖。1992年是至关重要的一年，为日后的矛盾埋下了伏笔。这一年，深圳特区推行农村城市化，各村成立股份公司，农民变股民。但是，沙河五村的村民只得到城市户口，其他政策一直未兑现。沙河五村变成了一个没有成立股份公司、没有确权村民宅基地、没有返还集体经济发展用地的边缘体。

　　失去土地的农民不能种田，只能在宅基地上“种楼”。在村民们的记忆里，白石洲有过三次“种楼”高峰。第一次是上世纪80年代的拆瓦房，第二次是1992年前后拆祖宅，盖起三四层的楼房。随着租客越来越多，2000年前后村里的违建楼也越盖越高。有时候上面来检查，打掉两三层，没过多久村民又悄悄盖上。

　　因为历史欠账，政府也只能默许村民靠“种楼”获取房租收益的行为。但由于没有形成自己的集体经济，沙河五村的村民生活水平比临近的大冲村，落后了一大截。2003年至2007年间，白石洲村民一直在上访，从市里到省里，一直告到中央。村民的诉求是，要回属于自己的土地。

　　随着深圳的起飞，矗立在深南大道旁的白石洲，却与深圳的形象越来越不符。白石洲一路之隔就是华侨城豪宅片区，西接南山科技园，东连欢乐谷和世界之窗。与周边的飞速发展相比，这里是被时间遗忘的角落。

　　2004年，白石洲传出了旧改消息，但因为许多历史问题悬而未决，旧改无法推进。2006年底，为了推动解决历史遗留问题，在南山区委、区政府的支持下，以沙河五村2075位原村民为股东，成立了深圳市白石洲投资发展股份有限公司，代表村民的集体经济利益。

　　2009年12月31日，沙河五村历史遗留问题取得突破性进展，该片区14.69万平方米工业用地中的8.16万平方米划归南山区政府所有，用于解决历史遗留问题。南山区决定，将相关土地及资产交由白石洲投资发展股份有限公司管理和收益。

　　集体土地落袋为安之后，2014年7月，白石洲被批准列入深圳市当年城市更新单元计划。2017年6月，深圳市规划国土委南山管理局对沙河五村城市更新单元规划草案进行公示。2018年底，该项目得到专项批复。

　　白石洲股份公司董事长池伟琪说，因为在过去几十年一直与国有企业在土地上存在纠葛，代表村民利益的白石洲股份公司不想再与国企打交道。经过多次调研，他们最终选择了在香港上市的地产公司绿景中国，后者在深圳市场有着多年的旧改经验。

　　“白石洲不是一个普通的商业项目，也不是为了旧改而旧改，它很重要的一个任务就是解决历史遗留问题。”绿景房地产深圳公司总经理胡卫明告诉记者。

　　按照协议，绿景地产必须在2020年12月底之前完成至少首期100%的签约，才能最终成为白石洲项目的开发商。“旧改航母”能否顺利靠岸，仍有待时间检验。

　　城中村去留

　　根据规划，重建后的白石洲将是一个带有智慧城区特色的商业和居住综合体，学校、托老中心、保障房等涉及公共利益的设施将被优先安排。同时，还将建立一个两三千平方米的城市更新博物馆，通过图文、影像、微缩模型等载体留住城中村记忆。“白石洲不会消失，它只是换了一种形态存在。” 绿景房地产深圳公司总经理胡卫明表示。

　　深圳大学建筑与城市规划学院教授杨晓春认为，外界对深圳这些年的城市更新一直存在认知误区，以为只有拆除重建一个选项，实际上深圳的城市更新并不是一味地拆除城中村，本来就很多元化。在她心目中，大芬油画村、宝安凤凰村，就是综合整治、自我更新的好样板。

　　深圳对“城中村”改造模式的探索，从几年前就已经开始。2012年，有着500年历史的深圳罗湖区湖贝古村在城市更新过程中吸引了众多专家、学者的关注，通过“第三方”的持续推动和一名人大代表发起的行政诉讼，保护古村的声音最终占了上风。当时正在从事历史遗产保护研究的杨晓春也是参与者中的一员。

　　她认为，湖贝村改造对中国整个城市规划界来说都是一个特别好的样本，不仅是保留了一个古村，而是在拆与不拆的争论中，政府以更开放的态度面对不同的声音，建立了一种理性的协商机制。（整理自中国新闻周刊）