全市逾250个城市更新项目激活社会资本 房企抢滩广州旧改盛宴

开栏语

当前，广东作为国内最早大胆探索“三旧”改造并已形成成熟制度的省区，正在深入落实国家关于建设粤港澳大湾区的战略部署，以“三旧”改造为重要抓手，优化土地资源要素供给，助力粤港澳大湾区建设世界级城市群，促进全省经济高质量发展。以城市更新为主要目标的旧改项目，也在社会资本中间开启了一场万亿级的盛宴。本期开始，产业周刊将开设“城就未来”专栏，聚焦各路企业参与城市更新的积极行动。

这几天，广州旧改再度引发关注。

根据今日公开招标采购的《广州市城市更新专项总体规划（2018-2035年）》《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019-2020年度）》等文件，广州共有已批准未完工旧改项目251个，包含38个旧村和213个旧厂房，今年以来实质性进展的项目共37个。另据广州公共资源网公开信息，截至7月底，今年进行招标的旧村项目已经有18个，旧改提速明显。

作为旧改的重要参与者，不少布局广州的房企都对旧改有所触及，本土房企如富力、时代、方圆等均为旧改主力。与此同时，今年以来参与旧改的外来房企也在增多，例如升龙、融创等外省企业。“旧改”这一蓝海正在迎来角逐，但房企在“抢滩”的过程中，同样也面临风险和挑战。

提速利好

戴德梁行此前出具的一份报告指出，珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位，其中深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度已超过30%，广州增城、从化等外围城区以耕地林地为主，因此整体开发强度较低，但主城区的土地开发强度则已超过48.9%，越秀区更是超过90%，这使得广州中心城区对城市更新的需求处于高位。

基于城市发展扩张的方式，广州的旧村、旧厂房众多，城中村和老旧小区密布，即便是越秀区，目前也仍存在共和村、王圣堂村等城中村，以及大片的老城区。如今，不少城中村、旧厂房均被放进旧改日程表。

根据此次广州公开招标文件的系列公告，在已批未完工的251个项目中，38个旧村总面积达到1742.6公顷，213个旧厂总面积有1383.9公顷。

查阅招标文件发现，在2019年有实质性进展的37个旧改项目中，旧村占10个，总面积为628.83公顷。而根据克而瑞广州区域的一份统计，截至今年7月底，广州公共资源交易网共发布18条旧村的招商招标信息，总投资额超过1080亿元，改造面积超过1012万平方米。

最新的一次招标结果就发生在8月14日，花都区田美村东南经济社当天组织成员会议，表决同意富力成为该村旧改项目合作企业，改造范围用地面积约11.5万平方米，总投资预算17亿元，根据招标信息，富力需按要求在明年一季度启动安置房动工建设。

旧改提速对房企而言意味着参与项目的计划增加。戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰告诉，房企参与旧改有不少好处，包括成本较低、利润可观，旧改项目地理位置通常比较优越，项目规模较大等，此外，由于一线城市土地供应量紧缺，因此对于房企而言，旧改可令其获得可观的土地资源。

房企竞逐

注意到，在2019年有实质性进展的旧村改造项目中，海珠的沥滘村与黄埔的萝峰村均位列其中。由珠光操刀的沥滘村旧改项目，最新动向就发生在上周末。

8月11日早晨7时许，广州海珠区原长江百货地块，几台钩机随着号令开动，标志着沥滘村旧改项目复建安置房正式开工。今年以来，沥滘村旧改进程有所加快，海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划于1月落地，到了7月，沥滘村原长江百货地块正式启动清拆，沥滘经济联社表决决定申报复建住宅房屋产权性质为国有证。

位于黄埔的萝峰旧村改造项目由星河湾参与，并在今年6月正式开放了展示中心和样板房，未来项目总建筑面积约237万平方米，村民住宅为79.14万平方米。

珠光与星河湾都将旧改视作重点。在沥滘村之前，珠光参与的荔湾广铁南站、天河潭村等旧改项目已基本收尾，黄埔火村、从化东风村旧改也在推进中。而星河湾除萝峰村外，还将目光投向番禺，参与联围村、莘汀村等项目。

事实上，在广州的旧改的“大盘”中，参与的房企越来越多，包括保利、富力、时代、奥园、越秀、方圆等本土规模房企均涉足其中。而随着旧改范围扩大，外地房企也在参与分食。

总部位于上海的闽系房企升龙，今年以来在广州连续拿下4个旧改村，范围遍及番禺、增城、从化，其中投资额最高的洛浦街沙溪村达到200亿元，由升龙和方圆联合开展。

克而瑞研究中心指出，身为外来房企的升龙发展势头猛烈，与其资金支持和旧改操盘经验相关，持股广东华兴银行11.02%股份，与广东建行、广州农商行、广州银行签约，让升龙手握4家银行的贷款渠道。而在进入广州旧改之前，升龙已在河南郑州等地完成逾3000万平方米旧改面积，更新改造20多条城中村，总投资超过1800多亿元。

提防风险

尽管房企参与旧改可获得多重好处，但相比直接招拍挂拿地，旧改项目对企业仍旧形成巨大考验。

邵丰向表示，理论上所有类型的房企都可以参与旧改，但由于旧改项目投资力度大，开发商需要有强大的实力及雄厚的资金支持，且旧改是一项复杂工程，房企需能够灵活处理多方诉求。“以往只需要建筑方案不同，如今旧改项目对于产业定位、方向有一定要求及标准，甚至还需要有产业导入方案，这要求房企不仅是做住宅产品，在产业资源上还需要有所积累并能多元化发展，是一项不小的挑战”，邵丰说。

并非所有的旧改项目都一帆风顺，海珠区沥滘村早在2011年就已获得批复，但从批复到复建房开工过了近8年时间，且未来几年还将面对签约、拆迁的漫长过程。沥滘村附近某大型楼盘业主曾向表示，十年前买房时营销人员就说沥滘村即将迎来改造，但多年过去了，城中村仍是城中村。

而另一个更加著名的案例——冼村，早在2008年就被纳入旧改项目，历经漫长僵局，直到去年年初才首次迎来回迁分房，“改不动”的局面一直持续。此外，由于冼村多数房屋已被清拆，村民需要在外租房或购房居住，参与旧改的保利还需要持续提供临迁费补偿，这又是一笔巨大的投入。

在邵丰看来，旧改特别是旧村改造，如果周期较长，对开发商而言存在不少风险，例如前期谈判的不确定因素，拆迁过程中的拆迁风险、村民纠纷、各方关系的处理等，此外，部分旧村改造还涉及商用物业，商业规划及长期运营对房企来说都是不小的挑战。