房企瞄准城市商办投资 存量房时代城市更新或成趋势

在拿下北京金融街核心地段整栋2万平方米的写字楼时，还没有人能评判这个关于共享办公的城市更新实验项目成败，哪怕其操盘方是老牌地产央企中海。

“你们觉得共享办公在城市更新中扮演了怎样的角色?”中海商业OFFICEZIP全国招运总监李雪瑞曾在一场媒体会中向记者们抛出了这个问题。

“企业经营规模的伸缩、企业成本的考虑、企业经营发展的平台是企业非常关注的问题。不管是写字楼租赁也好，购买也好，对企业经营来说，会占据很大的现金流。联合办公的出现只不过给企业提供了更加灵活的资产配置方式。”李雪瑞告诉《每日经济新闻》记者，“共享办公是城市创新升级的动力引擎，很多人说一个城市共享办公的分布密集度就是这个城市的创新力指数。”

中海、保利、中粮、华润、远洋，在日前一场关于中国写字楼产业园发展的年会上，这些央企无一例外地谈起了城市更新。

“这可能侧面印证了一个问题，当这个市场上这些企业都开始谈论创新的时候，是不是就反映出了现在的市场竞争是有多么的激烈。”远洋集团写字楼事业部周雪峰如是调侃。

城市更新的本质是城市功能转换带来的城市生态重构。在中粮置地广场副总经理马佳音看来，存量房时代，想在这个领域中依然立于不败之地，真正能够重构办公生态的不二法则就是新办公重度运营理念。“传统办公或者写字楼行业更多地可能比较注重前端租赁，房子租出去了，可能我们就不是那么关心后面的运营了。但事实上可以借鉴另外两个同样在地产板块中非常重运营的业态，即购物中心和酒店，进行有社交化、场景化和智能化的打造。”

一栋大楼，当它的硬件配置，层高、空调、电梯都已经发展到了一个市场租金承受不了的成本之时，就不可能再继续去做硬件的提升了，那么是不是它们的内容也会有更新?周雪峰表示，办公一直做的是B2B，做的是企业对企业的关系。但发展到今天，除了B2B，我们还要做B2C，要去关注企业内人的最终需求。“我们谈的共享共赢其实是我们和楼内的企业和人的关系，最终还是要关注人。”

“未来的商办地产行业将发生三个转变：一是开发模式由重资产到轻资产的转变，二是空间模式由任务驱动向科技产品的转变，三是运营模式由简单的收租金到金融化改变。”全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯表示。

随着城市更新概念兴起，广州、深圳福田等多地相继发起城市更新基金。不少房企积极参与由政府倡导设立的城市更新基金，或自行设立、参设城市更新基金。业内人士表示，相较于传统的地产投资开发，城市更新瞄准的外延更深，项目纵深更广。涵盖房地产一二级开发、物业资产管理、城市管网改造、城中村改造等。房企以此方式参与相关项目灵活度更高。

瞄准城市商办投资

首开股份表示，芜湖远翔将主要投资于合伙企业，主要关注一线城市以及杭州、苏州、南京、成都等强二线城市的办公、商业及公寓等项目。借助专业投资机构，提高对外投资的专业化运作能力，投资具有成长性和发展前景的商业地产，有望实现较好的投资收益。业内人士指出，一二线城市的办公、商业等项目投资前景广阔。

对于城市更新领域的布局，首开股份今年以来动作颇多。今年5月，公司公告，拟以现金收购控股股东北京首都开发控股(集团)有限公司所持有的北京首开中晟置业有限责任公司(简称“中晟置业”)100%股权。

首开股份董事长潘利群当时对中国证券报记者表示，首开股份近年来积极推进在京的棚户区改造业务，希望迅速做大做强棚改业务板块，并成为首开股份商品房开发之外另一重要的、发展空间大的业务。

首开股份11月28日晚同时公告，拟对中晟置业增资40亿元。中晟置业目前主要从事保障房建设、土地一级开发及棚户区改造等业务。

今年前十月，首开股份共实现签约面积252.74万平方米，同比上升3.43%;签约金额676.69亿元，同比上升17.29%。

梳理公开信息发现，近年来众多房企参与由政府倡导设立的城市更新基金，或自行设立、参设城市更新基金，或将城市更新作为重要战略。

以行业龙头万科为例，万科北方区域计划未来三年将在城市更新方面每年增加百亿元投资。总体看，万科未来三年城市更新项目规模将达500亿元。

万科集团高级副总裁、北方区域本部CEO刘肖此前表示，现阶段北京正进入全新的城市更新周期，产业和人口结构正发生巨变，而土地开发则在进入存量时代。据悉，北京万科已在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质存量改造资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元。

众多房企积极参与政府主导的城市更新基金。以去年7月设立的、规模达2000亿元的广州城市更新基金为例，珠江实业是该基金的发起人之一。据了解，该基金两大投资方向包括土地整备和物业活化，并围绕轨道交通沿线进行一二级开发运营，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区。

房企自行设立城市更新基金方面。今年1月，中洲控股公告，为积极推进地产金融业务及创新投资业务，拟通过全资子公司中洲资本与西藏中平信联合发起设立城市更新投资基金，主要用于城市更新相关的股权投资、并购投资等。基金总规模预计不超过45亿元。其中，中洲资本认缴25亿元。

分析人士表示，从城市更新的概念看，无论是从旧城改造、棚改、工业区旧改等概念延伸出来的城市更新，还是更为广义的物业管理、土地整合、商业模式开发等，未来在以存量土地和存量地产为主的一二线城市中市场前景广阔。对于谋求转型的房企而言，不失为一条新路。

（房掌柜整理来自每经网、中国证券报）