【聚焦旧改】工改居54万㎡！凤岗天堂围巨无霸旧改浮出水面

天堂围，东莞凤岗西南与深圳接壤的一个村，传说是因似天堂般美丽而得名。天堂围曾因火车站的热闹而繁盛，也因它的停运而萧条，如今天堂围将通过“三旧改造”迎来重生。

近期，东莞规划局先后公布了《关于东莞市凤岗镇2018年度第2批次改造单元计划》和《凤岗镇天堂围片区“三旧”改造单元前期研究报告》。两份文件显示，天堂围片区将通过86.55万㎡的巨无霸旧改，打造莞深合作、粤港澳大湾区的战略型新兴产业核心区，其中工改居建面将达到54万㎡。

天堂围片区三旧改造鸟瞰图

天堂围旧改工改居建面54万㎡

据悉，天堂围旧改将分期推进，以15分钟生活圈理念，提供教育、文体、社区服务、休闲娱乐、医疗等多样化、多层次的公共服务设施体系，改善广深铁路西侧片区落后的服务配套，打造成功能独立的新型产城融合单元。

天堂围旧改计划分成四期进行，拆除重建片区内73.14%的用地，转为新型产业、居住用地，以及提供体育、教育、停车场等公共配套配套功能。

其中，四个工改工、工改新型产业项目，将由天堂围村委会与东莞鸿荣源置地有限公司（实为深圳鸿荣源集团控股子公司）合作开发。工改工项目彻底改造完毕后，片区内将拥有智能医疗产业园、智能半导体产业园、智慧城市产业园、VR/AR产业园、机器人产业园、创新孵化器等现代化产业园区，总建筑量超过百万平。

除工改工项目外，天堂围还有三宗工改居项目，都会通过招拍挂的方式进行出让，累计占地14.35万㎡，累计总建面可达到54.43万㎡，假设都建成100㎡的户型，可建住宅5400套，若按照2.5万/㎡的房价进行计算，总货值可达到136亿元。

三宗工改居概况

另外，该片区改造还规划了1所18个班的初中、1所36个班的小学和两所幼儿园的教育配套。

天堂围旧改产城融合单元，计划2022年一期运营，产值100亿元，创造GDP20亿元，税收4.4亿元。到2032年，项目产值预计250亿元，创造GDP60亿元，缴纳各类税收。

以一区一中心两轴为改造思路

天堂围旧改距离深圳地铁4号线延长线牛湖站仅2km，是凤岗对接深圳的门户。横穿片区而过的干道凤观路，西接观澜，东至凤岗中心区。整个片区将以一区一中心两轴为改造思路。

凤观路效果图

一区指的的是新型产业集聚区。将沿高尔夫大道，牛湖东部-天堂围西部通过城市更新联合打造一片集研发办公、生产制造为一体的高新产业集聚区。一中心指的是天堂围片区作为莞深门户节点，将打造成凤岗莞深融合区休闲生活配套为主的次中心。

两轴指的是产城融合发展轴和健康休闲发展轴。产城融合发展轴将以高尔夫大道-凤观路为纽带，对接观澜牛湖特色小镇建设，打造串联莞深的产城功能互动融合的发展轴线。健康休闲发展轴指的是，广深铁路沿线片区，通过综合整治，打造一条健康休闲、景观展示为主要功能的轴线，同时作为串联塘厦南部、凤岗天堂围及观澜山水田园文化园的重要交通轴线。

凤岗3年启动11个工改居项目

根据《东莞市凤岗镇近期建设规划（2017-2020年）》，凤岗3年内将大力开展“工改商”、“工改居”的城市更新政策，加快推动旧村、旧厂房的连片改造，优化生活环境质量，提升城市空间品质；另一方面，利用临山新增用地，建设高品质居住区。通过落实镇中心区、官井头、天堂围、雁田、塘沥等多个居住项目，打造多个新城镇居住组团，逐步实现宜居城市建设。

嘉辉豪庭四、五期奠基

据房掌柜统计，到2020年，凤岗3年内将启动11个工改居项目建设。这11个工改居项目包括：民兴电缆旧改、塘沥东深公路西旧改、政府西旧改、炜煌三旧改造、竹塘卧龙旧改、天堂围旧改、康佳西旧改、官井头村委会三旧改造、官井头东三旧改造、嘉讯通三旧改造和雁田三正三旧改造。

品牌房企纷纷进驻凤岗

凤岗与深圳仅是咫尺之隔，多年来早已成为东莞对接深圳置业客流的桥头堡，品牌开发商纷纷进驻跑马圈地。

2018年8月9日，凤岗天堂围曾招拍挂一宗商住地块，开拍前就已有9家房企报价18次，累计吸引15家单位参战，激战51轮，最终被万科、中交、中天、中致四家联合体夺得，该宗地块成交总价170757万元，楼面价16965.46元/㎡，另外还需要自持15%面积5年。

截止目前公开消息显示，凤岗房地产市场已经聚集了万科、碧桂园、恒大、三正、鸿荣源、中惠、益田、海伦堡、中交、中天等一大批开发商。其中万科、碧桂园、海伦堡、鸿荣源、三正等房企已在凤岗布局有旧改项目，预计将有更多品牌房企将加入凤岗城市更新的战场中。

目前，凤岗在售房地产项目约有8个，以益田玫瑰府邸、中海云麓公馆、嘉辉豪庭森镇、锦龙湾畔、蓝山锦湾三期、三正瑞士公馆、祥利上城、世纪时尚豪园等楼盘为主，洋房均价多为2.4-3.5万/㎡。