世邦魏理仕：城市更新下 开发商和投资商将迎来巨大机遇

近年来，北京市政府出台和实施了多项对城市未来发展有重大影响的规划和措施，以疏解北京非首都功能，城市更新因而成为开发商和投资者关注的热点。有鉴于此，世邦魏理仕发布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇下篇：探路北京城市更新》指出，在城市更新的过程中，开发商和投资商将迎来巨大机遇，同时城市更新亦对其开发和投资模式的转变提出更高要求。

新总规的出台及“正负面清单”跟进

2017年9月发布的《北京城市总体规划(2016年-2030年)》对北京到2030年的城市发展基本框架进行的集中展示表明，未来新兴区域的商业地产新增供应将持续节制、有序地入市，而成熟区域的核心资产将日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物业改造将成为解决局部区域供需矛盾的重点思路。

紧随其后，2018年3月发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》则对未来北京城市更新发展方向有重要的指示作用——多类用地和物业被鼓励向市场导向程度更低、政府导向程度更高的用地和物业类型调整。

北京政府规划和政策的实施导致的供给侧增量受限，在短期内将加剧当前写字楼、物流、居住、投资等板块供不应求的局面;但长期来看，其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整，实现动态的平衡。

写字楼市场

趋势一 弹性需求外溢，刚性需求推动主城区存量升级

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事王茂君表示：“过去三年，北京写字楼市场空置率保持在8%以下，供求矛盾突出。未来四个“中心”定位将持续为市场创造新增写字楼需求，并加速主城区写字楼用户的外溢。整体市场的去中心化将为主城区的租户结构升级创造机会，对现有写字楼软硬件品质提出更高的要求。当前北京主城区楼龄超过十年的优质写字楼存量占比达一半以上，存在巨大的改造提升空间。”

趋势二 办公空间理念转变催生“商改办”需求

世邦魏理仕华北区董事总经理 / 顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事刘焕丽表示：“租用成本的上升将促使租户更加关注办公空间的利用率，以活动为基础的办公场所策略因而日趋盛行。租户通过重新设计/规划自有办公空间，或采用第三方联合办公两种方式实施办公场所策略。而零售商业空间自带配套设施、公共空间和停车位充裕、地铁连通性强、平面大等特点恰好和主城区的办公活动场景需求对应。主城区“商改办”因而成为北京此轮城市更新的先行者。预计未来，传统零售商业空间将成为可租空间紧缺的传统写字楼的重要补充。”

仓储物流市场

趋势一 基础设施和物流科技发展助推全市存量升级

趋势二 主城区商业、居住公共服务设施承担“最后一公里”物流节点

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 工业部主管李虹表示：“高企的租金和租户结构的升级将对现有仓储物流设施的集约化、精细化和专业化提出更高要求。北京目前多层仓库的存量占比远低于其他一线甚至部分强二线城市，仓库智能化不但可以提升作业效率，降低人工成本，还可以通过充分利用高空和通道空间大幅增加仓储密度;而消费升级潮流下，生鲜食品和高端药物的需求上升也将推动冷链物流市场扩张。另一方面，人工智能、自动化、无人驾驶等高科技手段在仓储物流领域的应用将得到进一步推动。”

住宅市场

政府鼓励下，主城区存量物业转型长租公寓填补需求缺口

世邦魏理仕华北区住宅部主管邓健表示：“新总规明确了对主城区，尤其是四环以内商品住宅供应规模的限制。长租公寓因而成为北京近年的热门投资板块;2010年以来，新增供应的稀缺令北京服务式公寓市场空置率一直保持低位，租金稳步上涨。随着高端人才竞争越发激烈，雇主公司为高级员工租赁便捷、舒适的服务式公寓以吸引和保留人才的需求日益强烈。因此优质写字楼集中的商务区周边，海淀、朝阳区内高科技企业集中的商务园区周边和顺义区国际学校周边的存量物业将最有条件改造为服务式公寓。”

投资市场

市场力量转变开发运营模式以参与北京城市更新

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：“新总规的实施长期来看并不会限制开发商和投资者等市场力量参与北京城市更新，但会推动市场力量开发运营模式的转型，主要体现在以下几个方向：

空间运营模式的转型：开发商、投资者将寻求和政府、公共部门、产业类企业更深入的合作方式，不但从空间的建设、改造，而且从资产管理和空间运营的全过程介入。这也有利于行政、公共、产业设施通过最大化其市场价值而得到可持续发展;

盈利模式的转型：传统以销售为主的盈利模式受阻，开发商和投资者在更关注物业租金回报的同时，也将开拓更多的盈利模式，如开发增值服务以挖掘终端使用者的社群价值，或向产业投资者、产业资源平台运营商、代建工程或物业管理服务提供商等角色转换;

融资模式的转型：传统的重资产投资开发模式受到政府去杠杆和限制物业销售等监管环境的挑战，而政府对资产证券化审批的逐步放开将进一步推动开发商和投资者寻求杠杆率更低、更透明的直接融资途径。政府和资本的双重监督，也对城市更新的规划和投资论证的科学、严谨和高效性提出更高的要求。”