存量商业“整容”盘活消费新需求 “旧改”塑新地标

城市更新就像一场城市“整容术”，而商业地产的盘活和改造首当其冲成为造就城市名片的最重要一环。

实际上，略显“疲态”的商业地产进入高存量时代已成为行业共识。据国家统计局数据显示，2017年1~8月份，全国房屋竣工面积为52296万平方米，其中商业营业用房及办公楼竣工面积为8573万平方米。由于商业类存量在城市的公建环境占据主流，未来旧改商业项目大量入市将为城市更新带来巨大影响。

在城市更新过程中，如何盘活商业地产项目？第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤告诉《每日经济新闻》记者，城市更新将带来存量改造的新浪潮，商业地产的出路需要更加注重运营，挖掘服务需求，真正贴近消费者的诉求。

存量商业蕴藏更大机会

中信证券研究院曾在2016年4月《商业地产行业深度报告》中指出，我国商办物业的投资增速过快，开发投资增速已明显快于住宅开发投资增速，我国商服用地一直都占房地产用地出让的30%左右，即使考虑开发商有不对外出售的自持物业，这个比例与社会真实需求仍然不匹配。

熊志坤认为，商业地产之所以过剩，主要是供应量加大和需求日益萎缩的不平衡造成的。记者注意到，城市更新中对商业地产的改造和盘活，可以令那些日渐陈旧、收益低下或业已闲置的重要资产焕发出新的生命力，对开发商和投资者来说蕴藏着更大机会。

戴德梁行发布的《城市更新4.0》研究报告指出，更新或改造的项目，对于投资者和开发商来说是一个非常好的投资机会，因为这类项目通常以低价出售，投资者或开发商可以节约投资成本，而且从长远来看，这些物业在改造后通常能产生可观的投资收益。

存量商业地产的改造对区位、交通等要求也非常高。熊志坤表示，针对位置比较远的商业地产，出路可能在于长期经营，更多关注终端用户的要求，在产品空间、服务的提升上如何满足客户的需要。至于改造成商业类的办公还是公寓，需要有更长远的考虑。而办公物业凭借收益稳定、需求旺盛等优势，未来将受到更多机构投资者和开发商的关注，有发展潜力的商业存量物业，可能被改造为办公用途。

事实上，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段，而如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。

靠运营盘活过剩资产

链家研究院院长杨现领表示，中国房地产发展已进入到运营时代，每一次市场集中度的上升，背后都经历过行业周期的洗礼，最终结果就是服务能力的提升。进入到新阶段，对城市更新背后的运营和服务将提出新的、更大的要求。

熊志坤分析称，随着项目运营能力越来越重要，单纯依靠拿地、开发、销售这一传统模式的企业将变得难以为继，未来开发商将更加注重持有运营型物业的开发。

随着城市更新不断推进，远洋、龙湖、中粮、大悦城等房企在商业地产的改造上已开始布局。实际上，近来年对商业地产的更新和盘活不乏成功案例，打造成城市新地标的旧改商业地产项目也不在少数。

以西单大悦城为例，在其九层原商户FAB经营不善撤铺之后，开发商就一直在寻找支点来撬动三千多平方米的商业存量。大悦城地产相关人士告诉《每日经济新闻》记者，通过对近三年西单大悦城消费者年龄呈年轻化趋势的大数据分析，最后决定锁定90后消费力量，将其重新定位为以潮酷、潮玩为核心的社群集结型社区。改造之后的西单大悦城销售稳步上涨，坪效较改造前提升50倍，租金收益也提升了70%。

此外，大悦城去年11月提出“大资管”战略，第一步是盘活优质存量资产，即开始了对存量物业的改造，长风大悦城也成为旗下首个“边改造、边运营”的项目。记者了解到，长风大悦城项目就是大悦城地产去年以13.6亿元收购的上海长风景畔广场项目改造而来。据长风大悦城总经理危建平透露，长风大悦城整体改造后租金比之前上涨至少35%。

对于旧改项目而言，改造时间越短意味着能够越早达到财务回报要求，长风大悦城整体项目的改造时间控制在一年左右。如何兼顾运营和改造团队是长风大悦城面临的一大挑战。大悦城地产方面表示，他们为此专门成立了跨部门清铺小组、工程改造小组，同时运营团队在改造期间也会紧密协作，保证商户的正常经营活动。

大悦城地产上述相关人士对记者表示，未来大悦城地产将在一二线城市的较核心位置，寻找符合定位却又运营不善的存量项目，对其通过一年左右的改造后以全新面貌进入市场，再对该物业持续运营进而带动租金收入，从而提升物业的溢价空间，实现较高的财务回报。