龙岗城市更新破解土地资源瓶颈 保障城市品质提升

9月中，9层高的简头岭统建楼在隆隆炮机转动下开拆，这栋涉及62户业主的大楼是地铁10号线平湖枢纽站范围内最大的一栋建筑，该建筑的拆迁标志着地铁10号线建设取得突破性进展。据了解，地铁10号线征拆工作的“主战场”在龙岗段，拆迁房屋涉及业主、租客、承租经营者，利益关系复杂、利益诉求多元。

征拆过程中，市、区、街道顺应简头岭业主和居民的意愿，创新工作思路，积极探索调整征收模式，将平湖枢纽站所在地块以城市更新方式纳入全市10个重点更新单元先行先试，创造了“平均每1.5天完成1栋房屋”深圳征拆的奇迹。

平湖枢纽站的顺利拆迁是龙岗创新机制推进城市更新的缩影。这几年，作为深圳面积最大的辖区，龙岗区的城市更新速度和质量一直走在全市的前列。龙岗区有关负责人表示，城市更新就要敢于担当、善于作为、攻坚克难，以改革创新的举措破解空间资源的瓶颈，全力助推“深圳东部中心”建设。据了解，当前龙岗正通过创新房屋搬迁补偿机制等方式，加强城市更新与土地整备的联动，多措并举落实重大公共设施建设。

强化利益统筹：保障城市和谐发展

近年来，在关乎公共利益及经济发展的重大项目上，龙岗区城市更新局通过加强与其他职能部门的互动，保障公共利益得以顺利落实、助力重大项目的建设。

平湖简头岭，近期因为地铁10号线平湖枢纽站的拆迁经验而为人们熟知，这是深圳首个以城市更新方式推动地铁项目征拆的试点。

据了解，平湖枢纽站的征拆中，简头岭股份公司将实行产权置换，届时社区物业将实现大幅增值。“我们非常感谢党和政府顺应民意，将平湖枢纽站拆迁纳入城市更新，保护了本地居民的利益，也令简头岭的集体经济迎来大幅飞跃。”简头岭股份公司董事长刘建强如是说。

为确保房屋征拆工作的有序开展，结合权益人回迁安置的核心诉求，龙岗区探索房屋征拆新模式——即由政府统筹主导，借助城市更新的市场化手段，鼓励集体股份公司主动参与城市更新。最终，在区城市更新局和平湖街道办指导下，简头岭优先落实地铁10号线房屋征拆工作，征拆进度明显加快。

“如果按照现行的政府征收补偿政策，很难达到被征收人的补偿要求和实现简头岭村的整村安置。”龙岗区城市更新局负责人表示，因此龙岗把简头岭片区作为城市更新主体向市里申报，即通过城市更新方式解决政府拆迁问题，这样既实现了政府枢纽项目顺利实施，又让老百姓的利益最大化，形成共赢局面。

目前，龙岗区积极探索通过飞地捆绑城市更新单元模式，落实土地整备解决不了的政府征收项目的关键节点和历史遗留问题，保障公共利益设施得以顺利落实。如东部过境高速公路，在园山西坑片区上遇到阻碍，土地征收工作难以推进;为保证高速路建设按时完成，区城市更新局主动作为，通过加强与土地整备部门的互动，将西坑片区纳入到城市更新单元范围内，捆绑公共利益落实。

强化时序统筹：保障合理有序开发

近年来，龙岗区制定城市更新单元优先推进策略，科学调控城市更新项目开发实施时序，对落实政府近期急需建设的学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共利益项目，并在政府规定时间内完成公共利益用地上房屋收购及搬迁补偿工作的项目予以优先推进。对涉及市、区重大市政基础设施及公共配套设施建设急需用地的城市更新项目，意向实施主体先行完成更新单元拆除范围内公共设施用地搬迁安置补偿工作的，可以申请优先确认公共设施用地部分的主体。

被居民称为“最豪华断头路”的红棉路，因二期路段的拆迁难以推进，立项十年一直无法打通。至今尚未打通的是红棉路二期(康乐路-坳背路段)，长约3.72公里，主要涉及贤合村拆除范围面积约12万平方米，排榜村拆除范围面积约50万平方米。

为破解难题，区城市更新局通过制定城市更新优先推进策略、城市更新捆绑周边公共利益项目等方式，加强城市更新与土地整备的联动，落实公共利益设施建设。

本来，按照城市更新的正常程序，需单元规划获批后进行建筑物搬迁与补偿工作;为加快红棉路建设，城市更新局通过统筹横岗贤合村及排榜村两个更新单元的实施，采取签订资金监管协议方式，由横岗街道办牵头组织房屋拆迁工作，要求意向开发单位按照红棉路建设计划时间节点并在计划立项一年内完成红棉路用地的房屋搬迁补偿工作，有力保障红棉路的如期开通。

在区城市更新局和横岗街道办的大力推动下，贤合村与排榜村两个更新单元开展了红棉路上建筑物搬迁与补偿工作，其中贤合村项目已完成签约比例约96.2%，排榜片区已完成比例约88.4%。

强化规划统筹：保障公共配套供给

近年来，龙岗区按照“利益平衡、责任共担、民生优先、产业引领”的原则，将法定图则规划的重要公共利益用地搬迁补偿安置责任统筹捆绑落实到各更新单元范围内，通过规划统筹，鼓励和支持有实力、有信誉、有品牌、有资源、有经验的“五有”开发企业，以“大片区、大规划、大集中、大资金、大统筹”的方式参与城市更新工作，有效保障了片区内城市品质、产业空间、公共配套协同发展。

龙岗区城市更新局负责人表示，这避免了以往城市更新单元计划自下而上申报过程中出现的“挑肥拣瘦、吃肉丢骨头”现象，防止了城市更新项目“碎片化”。

数据显示，在街道统筹更新单元划定方面，龙岗区目前已有平湖、布吉、吉华、坂田、龙城、龙岗、宝龙、坪地等8个街道完成街道统筹更新单元范围划定工作，共划定统筹更新单元254个，划定范围约45平方公里，统筹落实公共利益用地约16平方公里，土地贡献率达到35%，包括教育设施用地约178公顷、医疗设施用地约41公顷、道路用地960公顷、公共绿地232公顷等;南湾、横岗、园山等3个街道正在开展统筹更新单元范围划定工作，力争今年实现更新统筹全覆盖。

近年来，针对以往城市更新单元内外缺乏规划统筹，导致城市功能结构失衡、空间割裂、城市界面不协调等问题，龙岗区进一步强化平面空间和立体空间统筹，综合推进城市更新。

在城市设计立体方面，龙岗统筹多个更新单元城市设计，加强片区城市设计概念性规划，促进区域风格协调统一，引导城市界面层次丰富，合理组织功能流线及慢行系统设计，提升整体开发水平，实现建筑空间、产业空间、生活休闲空间、城市公共空间和地下空间“五位一体”发展。

目前，区城市更新局正在主导开展龙腾工业区一平方公里城市设计概念规划研究，该片区包括两个更新单元，位于龙岗中轴线核心位置且属于龙岗东部创新中心核心启动区。通过统筹单元规划与城市设计，引导该片区打造成集创新科技产业、高端商务办公、多元特色商业为一体的国际化商务中心区。

龙岗区城市更新局负责人说，通过保障公共配套设施与城市更新单元同步更新、同步建设，溢出效应明显，不仅满足了开发单位自身需求，同时也弥补了城市更新项目周边公共配套设施不足的缺憾。

强化政策统筹：保障产业发展空间

近年来，龙岗区充分发挥政府在保障产业空间供给方面的统筹作用，优先推进四类产业项目：

符合龙岗区发展导向产业或属于市、区重大产业项目的产业升级项目;

产业升级项目或综合整治类工业区升级改造项目;

符合规定重点引进产业项目;

市属、区属国有企业控股的城市更新产业项目。

目前，龙岗区已列入城市更新单元规划空间约1900万平方米，在提升品质的同时，较现在的产业空间增加651万平方米。

位于坂雪岗科技城的天安云谷产业园，就是近些年来产业升级改造的一个成功案例——天安云谷项目拆除范围面积约60万平方米，开发建设用地面积约45万平方米，总建筑面积约289万平方米，分为六期建设。天安云谷聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业及智能设备、机器人等智慧产业，全力打造国内首个智慧产城社区。