深圳宝安旧改二期推进逾10年 中信退出中洲地产接手

以创业二路北一巷为界，一侧高高耸立着已建成的宝城26区一期旧改项目；另一侧则是成片厂房和老住宅区陈旧破败之景，这是宝城26区二期旧改项目。一路之隔，演绎着极不协调的城市画面。

然而，宝城26区二期旧改项目至今已推进逾10年，仍未完成拆迁补偿工作。近日，中信城市开发运营有限责任公司（以下简称“中信城市”）正式退出了项目开发工作，由深圳市中洲地产有限公司（以下简称“中洲地产”）全盘接手。

对此，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股(17.400, 0.03,0.17%)”）证券事务代表黄立光对《中国经营报》记者表示：“中信方面退出应该和其内部经营决策相关，他们选择通过公开渠道来转让股权，我们有机会就参与，至于中信城市退出的原因并不清楚。目前该项目暂时不会有大动作。”

中信离场赚4.66亿

9月初，中洲控股旗下子公司中洲地产以4.74亿元价格通过天津产权交易中心竞价获得中信城市所持有的深圳中洲宝华置业有限公司（以下简称“宝华置业”）80%股权，截至记者发稿前双方尚未完成股权变更登记手续，该标的公司核心资产为深圳宝城26区二期旧改。

记者通过深圳商事登记簿查询获悉，2005年7月中洲集团和中洲商业开发有限公司（以下简称“中洲商业”）共同出资成立了宝华置业；2007年12月宝华置业经宝安区旧改办公室确认，成为宝城26区旧改二期地块开发单位。自成立之后，宝华置业一直承接着中洲集团对宝城26区二期旧改的拆迁工作及全部经营开发工作。

2010年3月，中信华南（集团）深圳有限公司（以下简称“中信华南”）与中洲集团及中洲商业公司共同签立了《合作开发宝城26区二期项目协议书》，收购了宝华置业80%股权，出资金额为800万元，并于当年5月完成股权交割。2016年5月，中信华南又将其80%股权转让至北京信雅房地产开发有限公司（后更名为“中信城市开发运营有限责任公司”）。

根据中洲控股发布的公告交易显示，此次从中信城市受让宝华置业80%股权需一次性付清转让款。此外，中洲地产将代宝华置业向中信城市及中信城开成都投资有限公司偿还全部欠款本金5.77亿元及其利息。

若深圳市中洲集团有限公司对其向宝华置业提供的4.09亿元借款提出计息，具体利息金额由宝华置业承担，中信城市不再享有义务；同时，此次交易的80%股权用作质押担保向光大银行(4.110, -0.02, -0.48%)贷款18亿元，中洲地产需负责接触质押并支付相关担保费用。

至2017年，中信城市参与宝城26区旧改项目已近七年，待此次交易完成后则意味着其正式离场，若忽略该旧改项目推进过程中产生的人力物力等成本，中信城市从该项目中可获得直接收益约4.66亿元。

关于此次交易中信城市是否提前与中洲地产交涉，黄立光表示：“中信城市选择通过公开渠道来转让股权，我们看到有机会就选择参与。”问及中信城市退出的原因，其表示应该与其内部经营决策相关，具体不清楚。

中信集团官网显示，中信地产的全部股权和中信泰富的住宅地产业务已于2016年9月15日转予中国海外发展有限公司，中信方面则更专注于商业项目。据了解，之后中信成立了中信城市投资发展有限公司管理剩余地产业务，后被中信城市开发运营有限责任公司替代。

项目旧改周期仍需时日

作为宝华置业的核心资产，宝城26区二期旧改项目早在2004年就被纳入宝安区2004年度旧城改造计划中，时至2017年已近13年，宝华置业获得开发主体资格也已10年。那么，目前项目推进情况如何？

记者实地探访发现，区域内呈现一片老旧之景，大部分工业厂房已空置，仍有少数在正常运转，大型的普威娱乐广场也已空置，老旧的居民房仍有不少居民居住，但以租客为主。该娱乐广场停车场保安对记者表示：“娱乐城已经签约，主要是住宅部分的业主尚未同意赔偿条件，所以至今没有拆迁。”

而小区内一位居民则表示：“一两年内肯定拆不了，说拆说了很久，厂房还好谈，住宅部分的业主较难谈妥。”此前有媒体报道指出，区域内居民提出1∶1.5的赔偿条件。

而与宝城26区二期旧改项目仅一路之隔的一期旧改，目前已全面完工，住宅部分已顺利交付，仅剩商务公寓在售，开发商同样是中洲集团。

根据中洲控股的交易公告显示，宝城26区二期旧改项目占地面积约10.22万平方米，规划功能主要为商业、办公和酒店，项目总规划建筑面积约37.24万平方米，可售建筑面积约29.33万平方米。

目前宝城26区二期旧改项目已明确开发主体，地上建筑物尚未完成拆迁补偿，尚未缴纳土地出让金，尚未取得土地使用权和建设用地规划许可证。

此次中洲地产全面接盘后，项目进展是否能有实质性突破？“以公告为主，现阶段刚接手项目，目前状态与收购前基本一致，暂时不会有大动作。”黄立光表示。

由北京中企华资产评估有限责任公司出具的宝华置业股东权益价值项目评估报告中指出，根据宝华置业管理层对宝城26区二期旧改项目拆迁情况和建设情况预估项目剩余开发周期约4.5年。

下半年销售亟待改善

通过本次交易，中洲控股进一步吸纳了深圳地区土地储备。其通过公告表示，此次交易为公司获取深圳地区房地产开发项目创造了先决条件，符合公司现阶段专注区域、深耕城市、多盘联动的发展战略，将会对公司在深圳地区做大、做强产生积极影响。

除了该项目外，中洲控股目前在深圳主要有笋岗物流项目、黄金台项目和上沙村城市更新项目。

进入2017年以来，中洲控股拿地力度明显加大，据其上半年业绩报告显示，报告期内通过招拍挂、企业并购、合作开发等拓展手段实现新增土地面积22.65万平方米，已超过2016年全年新增土地面积20.73万平方米，首次进入重庆、佛山等城市。房地产开发投资25.03亿元，比上年同期增加56.24%，完成年度目标的21.38%。

中洲控股方面所披露的2017年度计划显示，该年度内，公司计划实现房地产销售面积110万平方米，合同销售金额150亿元；房地产开发投资120 亿元；新开工建筑面积230万平方米；新增土地储备计容积率面积150万平方米，计划投入资金100亿元。

然而，大举获取土地资源的背后所显现出来的是中洲控股销售规模的大幅减少。据其2017年中期业绩报告显示，报告期内公司销售面积较2016年同期减少42.14%至24.69万平方米，销售金额为31.21亿元，同比减少38.84%，完成年度目标的27.62%。

中信建投研报指出，中洲控股下半年销售亟待改善，其下半年可售项目主要集中在上海、成都、惠州和青岛等，货值超200亿元，预计可支撑2017年150亿元的年度销售目标，但考虑到主流城市较大的政策执行压力，下半年销售任务仍充满挑战。