招商蛇口联姻武钢切入武汉“旧改” 再次上演“前海往事”

继深圳前海土地确权后，招商蛇口再通过与武钢以及当地国资联姻切入武钢存量土地运营，央企在政企合作中的优势再次展现。

3月14日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，公司与武汉钢铁（集团）公司、武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司，就成立房地产平台公司与筹备工作委员会签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》，三方成立平台公司介入武钢集团的存量土地开发。

3月15日，招商蛇口相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，关于此次合作暂没有详细计划对外披露，但将尽快推动相关项目的落地实施。

挖掘武钢土地存量

合作协议显示，以武钢集团全资子公司“武汉钢铁集团资产经营有限责任公司”作为三方房地产投资平台公司，招商蛇口与青山区国资集团通过增资扩股方式参与平台公司的开发与经营。增资完成后，招商蛇口持有平台公司50%股权，武钢集团持有平台公司34%股权，青山区国资集团持有平台公司16%股权。

根据协议内容，三方拟成立房地产投资平台公司与筹备工作委员会，推进房地产投资相关工作。招商蛇口与武钢集团、青山区国资集团将以武钢集团存量土地资源为合作基础，展开在社区开发与运营、园区开发与运营、物业与商业运营管理、产业对接等方向的合作。

2016年9月，国资委同意宝钢集团与武钢实施联合重组，宝钢集团更名宝武集团成为武钢集团的母公司。整合之后，剥离了钢铁资产武钢股份的武钢集团，开始寻求新的发展路径。宝武集团成立后，对武钢集团的定位，是专注于非钢多元产业发展。从此次与招商蛇口的合作方案可以看出，武钢已经开始实质性盘活存量资产。

招商蛇口并未披露此次合作涉及土地面积及具体区块。记者从已有的武钢所在青山区规划查询发现，武钢本部厂区占地面积达21.17平方公里，拥有的土地存量十分可观。

招商蛇口在其官方微信透露，此次合作模式包括社区运营与开发，由平台公司代表武钢集团与政府协商，对武钢集团权属土地进行规划调整，以委托交易方式完成土地变性相关工作，通过平台公司合作开发；同时平台公司也可参与市场招拍挂，获取土地后进行社区开发与运营。

在招商蛇口擅长的园区运营方面，由平台公司对武钢集团现有旧厂房进行升级改造，引入相关产业，发挥土地价值，提高经营效率；物业与商业运营管理，由公司与武钢集团共同组建管理团队，对商品住宅的物业和持有型物业进行管理与运营。

欲享武汉“旧改”红利

中国指数研究院武汉分析师李国政向《每日经济新闻》记者透露，武钢存量土地存量主要有老的居民区、老旧厂房改造以及工业用地搬迁腾挪的空间，规模不小，潜力可挖，“武钢所在地是个典型的工业城，围绕功能区形成中等县区规模，无论从政府还是企业，旧城改造势在必行。”

青山区国资集团也是此次合作平台的筹建方之一，这对于平台切入整个青山区乃至武汉的旧改市场提供了便利。

记者从武汉市青山区官网获悉，在重工业集聚的青山，青山区启动了沿江地带的滨江商务区开发，该商务区规划总面积7.44平方公里。青山将滨江开发作为产业转型的突破口，加快推进服务业发展。2015年2月2日，2015年青山城建计划正式下达，计划总投资219.22亿元。

当前，招商蛇口在武汉仅有三个地产项目，而园区开发上在武汉暂未落地。作为招商蛇口来说，武钢大规模的存量土地资源将有助于其落地“前港－中区－后城”模式，在热点城市优质土地日益稀缺且投资安全边际较高的情况下，借助自身优势快速布局。

不过在业界人士看来，此次合作亦涉及到“以委托交易方式完成土地变性相关工作”，在操作流程有复杂性，但招商蛇口在此方面有操作经验。2016年10月26日，招商蛇口实际控制人招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署框架协议书，土地增值收益公司与前海管理局按4∶6比例进行分享。招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局在前海的工业土地实现变性。

对于此次合作，招商蛇口方面表示，公司与武钢集团、青山区国资集团以武钢集团的存量土地资源为合作基础，本次合作有助于提升公司在社区开发与运营、园区开发与运营方面的市场竞争力。

招商蛇口早前公告显示，2016年归属于上市公司股东的净利润预计盈利93~98亿元，比上年同期增长91.75%~102.06%。2016年全年，累计实现签约销售面积471.15万平方米，销售金额为739.34亿元。

而2017年前两个月，招商蛇口累计实现签约销售面积77.26万平方米，同比增加98.51%，销售金额为154.48亿元，同比增加95.67%。据了解，招商蛇口2017年的销售金额目标是1000亿元。